Amorteringsfritt vid nyproduktion, vad lagen faktiskt ger dig

Fem år är ett tak, inte ett löfte

Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter 10 § säger att kreditgivaren *får medge* att en nyproducerad bostad inte amorteras, under högst fem år från tillträdet.

Läs den meningen en gång till. Den ger banken en möjlighet, inte dig en rättighet. Fem år är taket på vad banken får erbjuda, inte vad du kan kräva, och en bank som säger nej bryter inte mot någon regel.

Två villkor följer med. Perioden räknas från tillträdet, inte från när du skrev på, och den gäller förste köparen. Köper du en tre år gammal nyproduktion i andra hand följer allttså ingen amorteringsfrihet med bostaden.

Det är samma konstruktion som amorteringsfrihet av andra skäl, bara med en egen paragraf och en egen tidsgräns.

Vad fem år utan amortering kostar

En nyproducerad bostadsrätt för 3 950 000 kr med 15 procent kontantinsats ger ett lån på 3 357 500 kr och en belåningsgrad på 85 procent. Där kräver lagen 2 procent om året, alltså 67 150 kr, eller 5 596 kr i månaden.

Fem år utan amortering betyder att 335 750 kr aldrig betalas av. Det är den siffra som faktiskt betyder något.

Ränteskillnaden är mindre dramatisk än många tror. Räknat på en exempelränta om 4 procent betalar du runt 33 600 kr mer i ränta över de fem åren, eftersom räntan hela tiden löper på ett saldo som inte krymper.

Så pausen kostar dig drygt trettiotusen i ränta och lämnar dig med en tredjedels miljon mer i skuld. Det är den andra delen som avgör vad som händer sedan.

År sex börjar du amortera på hela beloppet

När de fem åren är slut börjar amorteringen på ett lån som är precis lika stort som den dag du flyttade in. Belåningsgraden har inte sjunkit av sig själv, bara av vad bostaden hunnit bli värd.

Har priset stigit kan du ha hamnat under 70 procent och landar då på 1 procent i stället för 2. Har priset stått stilla eller fallit börjar du på samma 5 596 kr i månaden som du släppte för fem år sedan, fast nu med fem år mindre kvar att betala av på.

Det är också då skuldkvoten blir intressant igen, om du vill utvidga lånet eller flytta. Och vill du korta ner tiden i förtid gäller rätten att amortera extra även här.

Vad de 5 596 kronorna bör gå till under tiden

Amorteringsfrihet är ett lån från ditt framtida jag. Det är inte automatiskt ett dåligt lån, men det blir det om pengarna inte syns någonstans efter fem år.

Två användningar försvarar sig själva. Den första är bufferten, som i en nyproduktion ofta behöver vara större än man tänkt: avgiften kan höjas när föreningens ränterabatter löper ut, och då vill man inte också börja amortera samma år. Den andra är dyrare skulder. Betalar du 2 procent extra på bolånet medan ett kort löper på 20 har du räknat baklänges.

Går de i stället upp i det löpande är pausen en ren kostnad: samma skuld kvar, högre ut, och ingenting att visa.

Räkna på hela perioden innan du tackar ja

Det svåra med ett erbjudande på fem år är att både fördelen och notan ligger utanför det man ser i en vanlig månadsbudget. Lägre utgift nu, större skuld sedan, och året då det vänder ligger långt bortom nästa lönedag.

Det är precis vad monnely är byggt för. Lägg in bostaden och lånet, lägg den amorteringsfria perioden som ett scenario, och se både månadsbeloppet under tiden och vad ditt skuldfria datum flyttar sig till. Du ser båda talen bredvid varandra innan du svarar banken, utan att röra din riktiga plan.

Svaret är inte alltid nej. Fem år med låg utgift kan vara rätt om pengarna går till en buffert eller till dyrare skulder under tiden. Det är när de bara försvinner i det löpande som pausen blir dyr utan att ge något tillbaka.

Vanliga frågor

Gäller amorteringsfrihet vid nyproduktion också bostadsrätt?

Ja. 10 § talar om en bostad som är nyproducerad och skiljer inte på bostadsrätt och hus. Villkoren är att bostaden är nyproducerad, att du är förste köparen och att kreditgivaren medger det.

Vilka banker ger amorteringsfritt vid nyproduktion?

Vi listar med flit inga banker. Lagen tillåter upp till fem år, men varje kreditgivare avgör själv om och hur länge, ingen publicerar en bindande regel, och villkoren ändras. Fråga din egen bank och be om beskedet skriftligt.

Följer amorteringsfriheten med om jag köper i andra hand?

Nej. Paragrafen räknar fem år från tillträdet och gäller förste köparen. En nyproducerad bostad som bytt ägare bär ingen kvarvarande amorteringsfrihet till nästa köpare.